[摘要]国内房地产市场开始历史性地放缓，这已经成为市场共识。然而，房地产过度发展给国内城市带来的后遗症的严重性，可能并不太为公众所知。

国内房地产市场开始历史性地放缓，这已经成为市场共识。然而，房地产过度发展给国内城市带来的后遗症的严重性，可能并不太为公众所知。目前国内房地产市场存在区域性的严重失衡。少数一线城市楼价畸高，二线城市能够维持一定的供需平衡，但在三四线及以下城市，房地产普遍出现严重过剩，库存高企。

市场一般认为，中国从2014年开始进入住房“结构性过剩”的时代。但在我们看来，房地产过剩时代的出现应该比2014年更早，只不过由于金融杠杆因素放大了房地产市场需求，掩盖了房地产市场过剩的严重程度。一个迹象是，尽管政府在2014年对住房需求管控政策有所放松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，随着需求总量萎缩，中国城镇住房已经累积了巨额的存量，特别在一些三、四线城市，商品住房积压现象十分严重。

先看看数据。截至2014年11月，国内一线城市出清周期已回落至14.4个月，楼盘土地消化时间为1.5年，二线城市出清周期21.6个月，楼盘土地消化时间3.3年。但在三四线城市，出清周期仍高达47.8个月，楼盘土地消化时间依然超过5年。无论从短期还是中长期来看，多数城市三四线城市库存量均已达到历史高位，未来去化压力显著。在需求低迷的情况下，三四线城市的库存压力状况虽然各不相同，但政府和企业恐怕都需要高度警惕房地产去化压力问题。

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