[摘要]合正星园小区入伙十多年，遭遇墙面瓷砖大量脱落、楼顶违建严重、车库房权产不清等难题，日常专项维修资金不堪重负。从2010年起，第二届业委会与开发商、物业公司反复协商，谈判5年达成一致。

合正星园小区入伙十多年，遭遇墙面瓷砖大量脱落、楼顶违建严重、车库房权产不清等难题，日常专项维修资金不堪重负。从2010年起，第二届业委会与开发商、物业公司反复协商，谈判5年达成一致，经业主大会表决，今年7月1日终于盖章签署新的物业服务合同。

业主们不但收回了小区公共收益，还明确地下车库在房权产问题解决前，“谁收益谁维修”还须分担公共维修责任，真正实现了各方都能认可的和谐共赢。

“高档”瓷砖年年大量脱落

合正星园2004年入伙时，楼道墙面采用了0.6米见方的大块瓷砖，让小区成为片区“最高档”的小区。但入伙不久，这些瓷砖就开始大量脱落，让小区专项维修资金不堪重负。2007年首届业委会成立后，对物业提出的专项维修资金使用申请，直接盖章支持，业主每年所交16万余元专项维修资金基本被使用殆尽。当时就有委员和业主提出，瓷砖脱落可能存在施工质量问题，建议核查开发商是否应对此承担相应责任。

2010年，第二届业委会成立，深圳市人民医院胸外科主任医师丘平当选业委会主任。业委会随即调查发现，瓷砖大量脱落的原因在于用了地砖而非墙砖，以致水泥无法有效粘合砖面与墙面。

业委会随即与开发商和物业公司协商谈判，最终确定新的维修方案：用0.3米×0.6米的墙砖彻底改造楼道墙面，维修费用由原来业主全部承担，改为业主与开发商各担50%。

业主承担50%，钱从哪里来？业委会研究法规认为，小区公共收益，如广告费、公共场地租金等均归业主所有，这笔钱完全可以由业主公共收益支付。但开发商声称小区会所、广场、楼顶及外墙均归其所有，这些公共收益由此进了开发商和物业公司的腰包。

经过反复沟通谈判，本月合正星园新签署的物业服务合同终于“正本清源”，明确这些公共收益归属业主，双方为此设立共管账户。

此前的2012年，为尽早推动墙面瓷砖维修，业委会提前向物业公司开出“借条”，约定物业公司先“垫资13万元”负担瓷砖维修，在双方签署合同后，从公共收益“业主基金”共管账户中支付。

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